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投資判断（AI専門家統合）
財務、株価、モデル実績、開示イベント、専門家側の確認結果をAI総合評価としてまとめます。個別の売買や利益を保証するものではありません。
AI総合評価（総括）
現時点では監視寄りです。安さ、品質、成長、カタリストのどこが欠けているかを確認します。 現在候補モデルは13件重なっています（PBR系9件、成長系1件、品質系1件）。 該当モデル実績は年率中央値12.9%、最大15.8%です。 ただし参考最大下落は-36.0%まで見ます。 専門家統合は「見送り」、行動目安は「根拠不足または反証優位のため、現時点では投資対象外」です。
総括
PBRは1.31xで低PBR主因子としては弱く、成長・品質・還元モデル側の根拠が主になります。 スコア面は15点5/15、非PBR5で、PBR以外でも評価が厚い状態です。 特にQuality収益性2/2が強いです。 弱い軸はPBR割安度0/3、Piotroski財務改善1/3です。 何をしている会社か: 売上は不動産賃貸（43%）・不動産販売（31%）・ハウジング（18%）が中心、利益は不動産賃貸（64%）・不動産販売（23%）・ステップ（7%）が主な稼ぎ頭です。 どこで利益が出ているか: 全社では黒字（売上 10577.6億円、営業利益 2991.6億円、純利益 2125.3億円、営業利益率 28.3%）。 業績履歴は18年分あります、売上は期間累計で52.1%、直近EPS前年比は12.8%、直近売上前年比は4.3%。 会社予想・進捗では会社予想EPSは¥239.67です。 会社計画の具体文は折りたたみ内で確認します。 反証・注意点は品質注意フラグwarning、参考最大下落-36.0%です。 統計モデル実績は該当モデル13件、年率中央値12.9%、最大15.8%、参考最大下落-36.0%です。最大値は参考値として扱い、判断では中央値とモデル分布を優先します。 専門家統合では「見送り」、行動目安は「根拠不足または反証優位のため、現時点では投資対象外」です。AI専門家の最終見解は「見送り」です。営業CFは1272.9億円の黒字、EPS前年比12.8%、業績履歴18期を確認、現在候補モデル11件に該当は評価できます。一方で、PBR改善方針・自社株買い・上方修正などの明示カタリストが未確認、安全性の未確認項目が3件、品質注意フラグはwarning、該当モデル群の参考最大下落は-17.8%という反証・未確認事項があります。モデルの過去年率をこの銘柄の将来予測として使うことはできません。したがって現時点では投資対象から外し、反証が解消されるまで待つ判断です。 リターン評価は個別銘柄の予言ではなく、同条件モデルの統計として該当モデルの過去年率平均最大は15.8%、参考最大下落は-36.0%を使います。
参考数値・モデル件数・下落率を見る
四季報風要約
取得済みデータだけから機械生成した確認用サマリーです。投資確認に必要な短文だけを先に出します。セグメント、会社予想、原文要約、未取得項目は通常は折りたたみます。
事業概要
- 何をしている会社か: 売上は不動産賃貸（43%）・不動産販売（31%）・ハウジング（18%）が中心、利益は不動産賃貸（64%）・不動産販売（23%）・ステップ（7%）が主な稼ぎ頭です。
- どこで利益が出ているか: 全社では黒字（売上 10577.6億円、営業利益 2991.6億円、純利益 2125.3億円、営業利益率 28.3%）。
- セグメント別の売上・利益: 業績推移内の円グラフと表で確認できます。何で売上を作り、何で利益を出しているかを分けて見ます。
投資観点
- PBRは低PBRモデルの中核条件からは外れます（PBR 1.31x、PER 14.6x）。
- 現在候補モデルに13件該当しています（15点 5、非PBR 5）。
- 成長確認: EPS前年比 12.8%、売上前年比 4.3%、売上高 10577.6億円。
- 安全性確認: 自己資本比率 34.4%、営業CF 1272.9億円。
注意点
- 品質注意フラグ: warning。validation_warning_count=2; freshness=price_as_of=23d>7d; safety_unknown_count=3
- 事業リスク: 主なリスク語: 原材料 / 金利 / 災害 / 規制
- 開示メモ: 訂正有報3件 / 臨時報告書8件
- 想定リターン欄は該当モデルの過去年率平均であり、個別銘柄の将来予測ではありません（最大 15.8%）。
将来性
| 将来展開・会社計画 | S (9.3/10) |
|---|---|
| 業界将来性 | S (10/10) |
| 予想EPS | ¥239.67 |
| 予想成長複合 | 4.8% |
セグメント・会社予想・原文要約・未取得項目を開く
売上セグメント
- 何をしている会社か: 売上は不動産賃貸（43%）・不動産販売（31%）・ハウジング（18%）が中心、利益は不動産賃貸（64%）・不動産販売（23%）・ステップ（7%）が主な稼ぎ頭です。
利益セグメント
- セグメント別の売上・利益: 業績推移内の円グラフと表で確認できます。何で売上を作り、何で利益を出しているかを分けて見ます。
将来展開・会社計画
- 予想EPSは¥239.67、予想PERは14.6xです。
- 経営課題: ＜目次＞ (1) 経営の基本方針 (2) 「住友の事業精神」による住友不動産グループの「持続的成長戦略」 ① 市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤 イ. 東京は世界最大、最優良のオフィス市場 ロ. 「金の卵を産む鶏」＝プライム資産 ハ. 当社独自の「オフィスデパート戦略」 ② 積極的…
未取得・確認待ち
- スコア計算上の不足詳細: other_comprehensive_income; retained_earnings; interest_bearing_debt; current_assets; current_liabilities; ncav; adjusted_ncav_per_share; ncav_ratio; has_pbr_improvement_plan; has_buyback; has_dividend_increase; has_guidance_revision_up; has_medium_term_plan; has_tob_expectation; going_concern_note; audit_issue; delisting_risk
- 月次、会社予想修正理由、取材コメントは未統合です。
将来展開・業界採点
| 将来展開・会社計画 | S (9.3/10) |
|---|---|
| 経営者実績 | A (8.9/10) |
| 代表者年齢 | - |
| 交代リスク | 年齢未取得 |
| 業界将来性 | S (10/10) |
| 同業社数 | 126 |
| 将来テーマ | 高付加価値化 / 新規事業・新製品 / DX・デジタル / 設備・生産能力 / 構造改革 / 資本効率・還元 / 脱炭素・環境 |
会社がやろうとしていること
- 予想EPSは¥239.67、予想PERは14.6xです。
- 経営課題: ＜目次＞ (1) 経営の基本方針 (2) 「住友の事業精神」による住友不動産グループの「持続的成長戦略」 ① 市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤 イ. 東京は世界最大、最優良のオフィス市場 ロ. 「金の卵を産む鶏」＝プライム資産 ハ. 当社独自の「オフィスデパート戦略」 ② 積極的…
- 還元方針: 本年５月13日公表の「第十次中期経営計画１年目を終えて 今後の課題への対処」に記載のとおり、毎年得られるキャッシュフローが拡大した結果、借入金を増やすことなく『成長投資』と『株主還元の拡充』を両立できるステージに上がりましたので、今後も「配当性向35％到達まで年８円以上の累進配当」を継続してまいり…
- 経営課題: この理念に即し、当社は、『より良い社会資産を創造し、それを後世に残していく』ことを基本使命とし、各事業を通じて環境をはじめとする様々な社会課題の解決に取り組みつつ、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としています。
経営者実績・継承
- 代表者: 代表取締役社長 仁 島 浩 順
- 評価方針: 学歴ではなく、業績・資本効率・予想精度・株主還元の実績で見ます。
- 経営実績: EPS3年CAGR 10.2%、売上前年比 4.3%、営業益前年比 10.2%、ROE 9.2%、営業CF 1272.9億円。
- 予想精度: 予想誤差10%以内率 100.0%、過大予想率 0.0%。
- 年齢・在任期間: 未取得です。役員の状況テキストを追加抽出できれば、交代時期の評価精度を上げられます。
- 継承準備: 後継者計画を示す明確な記述は未検出です。
ビジネスモデル変更・重点テーマ
- 高付加価値化: また、販売価格の上昇を背景に高水準の利益を確保した分譲マンションを中心とする不動産販売事業、中古マンション価格の上昇などにより取扱単価が大幅に上昇したステップ事業も過去最高益を達成しました。
- 新規事業・新製品: ＜目次＞ (1) 経営の基本方針 (2) 「住友の事業精神」による住友不動産グループの「持続的成長戦略」 ① 市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤 イ. 東京は世界最大、最優良のオフィス市場 ロ. 「金の卵を産む鶏」＝プライム資産 ハ. 当社独自の「オフィスデパート戦略」 ② 積極的…
- DX・デジタル: (3) ハウジング事業 住友不動産ハウジング㈱は、建替えの新システムである新築そっくりさん事業ならびに新築戸建住宅等の建築工事請負事業を行っております。
- 設備・生産能力: ３ 【設備の新設、除却等の計画】 (1) 重要な設備の新設等 現在実施を予定している主要な設備拡充計画は次のとおりであり、不動産賃貸事業の拡充を目的としたものであります。
- 構造改革: 当事業部門は、人事制度改革や店舗網の再編など、お客様ファーストを志向した構造改革に取り組んでおりますが、次期もこの取組みを着実に進めてまいります。
同業の業界将来性
- 同業126社で比較
- 売上成長中央値 12.0%
- 営業益成長中央値 20.5%
- EPS成長中央値 14.7%
- ROE中央値 11.2%
- 12か月株価中央値 5.0%
会社予想・進捗・予想精度
- 会社公表予想（対象期末 2027-03-31）は2026-05-13時点です: 売上 10700.0億円 / 営業利益 3200.0億円 / 純利益 2230.0億円 / EPS ¥239.67 / 年配当 ¥52
- 会社予想と直近実績の比較は増益・成長予想です（複合成長 4.8%）。
- 2Q 2025-11-11時点の業績進捗: 通期予想への進捗 56.4% / 前年同期比 7.1%
- 過去5期分の予想精度を確認できます: 直近予想誤差中央値 0.4% / 誤差10%以内率 100.0% / 過大予想率 0.0%
| 会社予想対象期末 | 2027-03-31 |
|---|---|
| 会社予想発表日 | 2026-05-13 |
| 予想売上 | 10700.0億円 |
| 予想営業利益 | 3200.0億円 |
| 予想純利益 | 2230.0億円 |
| 予想EPS | ¥239.67 |
| 予想年配当 | ¥52 |
| 90日予想修正 | - |
| 期初からの予想修正 | - |
| 予想成長複合 | 4.8% |
| 四半期進捗 | 56.4% |
| 四半期前年比 | 7.1% |
| 予想精度履歴 | 5期 |
| 直近予想誤差 | 0.4% |
| 誤差10%以内率 | 100.0% |
| 過大予想率 | 0.0% |
| 予想修正回数 | 0 |
業績推移
最大24年分を表示します。EPSは折れ線、売上と営業利益は棒で表示します。 直近年度は売上 10577.6億円、営業利益 2991.6億円、EPS ¥228.42 です。
| 年度 | EPS | EPS前年比 |
|---|---|---|
| 2009 | ¥97.39 | - |
| 2010 | ¥111.04 | 14.0% |
| 2011 | ¥107.35 | -3.3% |
| 2012 | ¥112.28 | 4.6% |
| 2013 | ¥126.18 | 12.4% |
| 2014 | ¥147.02 | 16.5% |
| 2015 | ¥169.97 | 15.6% |
| 2016 | ¥185.23 | 9.0% |
| 2017 | ¥218.34 | 17.9% |
| 2018 | ¥252.62 | 15.7% |
| 2019 | ¥276.02 | 9.3% |
| 2020 | ¥297.5 | 7.8% |
| 2021 | ¥298.33 | 0.3% |
| 2022 | ¥317.45 | 6.4% |
| 2023 | ¥341.66 | 7.6% |
| 2024 | ¥373.83 | 9.4% |
| 2025 | ¥405.11 | 8.4% |
| 2026 | ¥228.42 | -43.6% |
最新 売上セグメント
不動産賃貸 43.3%不動産販売 30.6%ハウジング 17.8%ステップ 7.1%その他 1.2%
| セグメント | 金額 | 構成比 |
|---|---|---|
| 不動産賃貸 | 4580.8億円 | 43.3% |
| 不動産販売 | 3231.7億円 | 30.6% |
| ハウジング | 1887.0億円 | 17.8% |
| ステップ | 746.1億円 | 7.1% |
| その他 | 132.1億円 | 1.2% |
最新 利益セグメント
不動産賃貸 63.9%不動産販売 23.2%ハウジング 4.1%ステップ 7.2%その他 1.7%
| セグメント | 金額 | 構成比 |
|---|---|---|
| 不動産賃貸 | 2101.8億円 | 63.9% |
| 不動産販売 | 762.2億円 | 23.2% |
| ハウジング | 134.2億円 | 4.1% |
| ステップ | 236.0億円 | 7.2% |
| その他 | 54.5億円 | 1.7% |
| 年度 | 開示日 | 売上 | 営業利益 | 純利益 | EPS | BPS | 自己資本比率 | 営業CF | FCF | 配当 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 2026-05-13 | 10577.6億円 | 2991.6億円 | 2125.3億円 | ¥228.42 | ¥2,675 | 34.4% | 1272.9億円 | -271.0億円 | - |
| 2025 | 2025-05-13 | 10142.4億円 | 2715.2億円 | 1916.8億円 | ¥405.11 | ¥4,606 | 32.3% | 2531.7億円 | 1095.5億円 | ¥70 |
| 2024 | 2024-05-09 | 9676.9億円 | 2546.7億円 | 1771.7億円 | ¥373.83 | ¥4,327 | 30.7% | 2320.3億円 | -786.6億円 | ¥60 |
| 2023 | 2023-05-11 | 9399.0億円 | 2412.7億円 | 1619.2億円 | ¥341.66 | ¥3,797 | 28.3% | 1651.1億円 | -3246.9億円 | ¥52 |
| 2022 | 2022-05-12 | 9394.3億円 | 2338.8億円 | 1504.5億円 | ¥317.45 | ¥3,448 | 28.1% | 1929.7億円 | -170.2億円 | ¥45 |
| 2021 | 2021-05-13 | 9174.7億円 | 2192.4億円 | 1413.9億円 | ¥298.33 | ¥3,171 | 26.5% | 2259.5億円 | -1107.3億円 | ¥40 |
| 2020 | 2020-05-14 | 10135.1億円 | 2343.3億円 | 1410.0億円 | ¥297.5 | ¥2,732 | 24.4% | 2304.6億円 | -596.6億円 | ¥35 |
| 2019 | 2019-05-16 | 10132.3億円 | 2204.2億円 | 1308.2億円 | ¥276.02 | ¥2,549 | 23.6% | 2600.6億円 | 508.4億円 | ¥30 |
| 2018 | 2018-05-10 | 9484.0億円 | 2056.4億円 | 1197.3億円 | ¥252.62 | ¥2,353 | 21.5% | 1899.3億円 | -306.0億円 | ¥27 |
| 2017 | 2017-05-11 | 9251.5億円 | 1881.7億円 | 1034.9億円 | ¥218.34 | ¥2,125 | 20.2% | 1585.1億円 | -1156.5億円 | ¥24 |
| 2016 | 2016-05-12 | 8549.6億円 | 1742.4億円 | 878.0億円 | ¥185.23 | ¥1,874 | 19.0% | 961.1億円 | -92.8億円 | ¥22 |
| 2015 | 2015-05-14 | 8068.4億円 | 1658.9億円 | 805.7億円 | ¥169.97 | ¥1,756 | 18.4% | 350.7億円 | -1858.5億円 | ¥21 |
| 2014 | 2014-05-13 | 7802.7億円 | 1604.7億円 | 697.0億円 | ¥147.02 | ¥1,493 | 16.8% | 1169.9億円 | -1784.6億円 | ¥20 |
| 2013 | 2013-05-14 | 7366.5億円 | 1513.5億円 | 598.2億円 | ¥126.18 | ¥1,323 | 15.3% | 335.9億円 | -189.4億円 | ¥20 |
| 2012 | 2012-06-07 | 6886.6億円 | 1474.7億円 | 532.4億円 | ¥112.28 | ¥1,168 | 14.3% | 1014.0億円 | 293.0億円 | ¥20 |
| 2011 | 2011-05-12 | 7447.6億円 | 1384.6億円 | 509.1億円 | ¥107.35 | ¥1,110 | 16.3% | 144.4億円 | -610.7億円 | ¥20 |
| 2010 | 2010-05-12 | 7196.4億円 | 1339.8億円 | 526.6億円 | ¥111.04 | ¥1,031 | 15.4% | 938.0億円 | -737.9億円 | ¥20 |
| 2009 | 2009-05-12 | 6952.4億円 | 1463.7億円 | 462.1億円 | ¥97.39 | ¥920.74 | 14.5% | -526.7億円 | -1628.2億円 | ¥20 |
主要数値スナップショット
銘柄ページを開いて最初に見るための要約表です。各数値の意味と注意点を同じ行に置き、後続の詳細表へ掘れるようにしています。
| 項目 | 値 | 見方・注意 |
|---|---|---|
| ページ完成度 | S / 100 | 大きな不足なし |
| Forecast PER | 14.6x | Calculated from company forecast EPS and price when available. |
| Forecast EPS | ¥239.67 | Shown when company forecast EPS is available; otherwise use actual EPS trend. |
| Actual growth | EPS 12.8% / Sales 4.3% / OP 10.2% | Latest year-on-year growth from financial history. |
| 割安度 | 1.31x | 低PBR主因子としては弱め。成長・品質モデル側の根拠を確認します。 |
| 実績PER | 15.3x | 実績利益に対する倍率。赤字・一過性利益では歪みます。 |
| 時価総額 | 32335.8億円 | 一定規模あり。流動性は相対的に確認しやすいです。 |
| ROE | 9.2% | 資本効率の確認用。低PBRでは改善余地と持続性を分けて見ます。 |
| EPS前年比 | 12.8% | 足元の利益成長。単年度なので一過性に注意します。 |
| EPS 3年CAGR | 10.2% | 3年間の複利EPS成長率。単年度の急増より継続性を確認します。 |
| EPS連続増加 | 15年 | 利益が前年を上回った連続年数。短期の急増だけでなく継続性を見ます。 |
| 売上前年比 | 4.3% | 数量・単価・事業拡大の入口確認。利益成長とセットで見ます。 |
| 営業CF | 1272.9億円 | 黒字の質を確認。利益だけでなく現金化できているかを見ます。 |
| FCF利回り | -0.8% | 時価総額に対するフリーCF。高いほど現金創出力に対して株価が割安です。 |
| 営業CFマージン | 12.0% | 売上を営業キャッシュへ変える力。利益率と併せて確認します。 |
| アクルーアル比率 | 1.2% | 利益と現金のずれ。一般に低い、またはマイナスほど利益の現金裏付けが強めです。 |
| 5年黒字率 | 利益 100.0% / 営業CF 100.0% / FCF 20.0% | 利益・営業CF・FCFの5年黒字率。単年値より継続性を重視します。 |
| 自己資本比率 | 34.4% | 安全性の入口。低すぎる場合は財務困窮リスクを優先確認します。 |
| 配当利回り | 1.5% | 株主還元の確認。減配余地と利益水準を併せて見ます。 |
| 株主還元利回り | -94.7% | 配当 1.5% + 純自社株買い -96.2%。総還元の持続性も確認します。 |
| 該当モデル数 | 13件 | 複数モデルで重なっています。 該当モデルの過去年率平均最大は15.8%です。 |
適時開示・カタリスト
連携済みの開示イベントはまだこの銘柄にありません。PBR改善方針、自社株買い、増配、上方修正、中期計画などを確認できた場合は、次回生成時にここへ表示します。
基本・バリュエーション
| 株価 | ¥3,501 |
|---|---|
| 株価基準日 | 2026-08-03 |
| 時価総額 | 32335.8億円 |
| PBR | 1.31x |
| 株主資本PBR | 1.31x |
| 予想PER | 14.6x |
| 実績PER | 15.3x |
| BPS | ¥2,675 |
| NCAV倍率 | - |
| EV/EBIT代理 | 26.4x |
収益・成長
| 売上高 | 10577.6億円 |
|---|---|
| 営業利益 | 2991.6億円 |
| 純利益 | 2125.3億円 |
| EPS | ¥228.42 |
| EPS前年比 | 12.8% |
| EPS 3年CAGR | 10.2% |
| EPS連続増加 | 15年 |
| 売上前年比 | 4.3% |
| 営業利益前年比 | 10.2% |
| ROE | 9.2% |
| ROA | 3.1% |
安全性・キャッシュ
| 自己資本比率 | 34.4% |
|---|---|
| 営業CF | 1272.9億円 |
| FCF | -271.0億円 |
| 総資産 | 71856.9億円 |
| 負債合計 | 47149.8億円 |
| 有利子負債 | - |
| 現金/時価総額 | 1.8% |
| 現金/総資産 | 0.8% |
| FCF利回り | -0.8% |
| 営業CFマージン | 12.0% |
| FCFマージン | -2.6% |
| 営業CF/純利益 | 59.9% |
| アクルーアル比率 | 1.2% |
| 5年利益黒字率 | 100.0% |
| 5年営業CF黒字率 | 100.0% |
| 5年FCF黒字率 | 20.0% |
| 5年営業利益率変動 | 1.1% |
| 負債自己資本比率 | 190.8% |
| 流動比率 | - |
| 総資産回転率 | 0.15回 |
| 自己資本前年比 | 14.0% |
| 大規模希薄化 | あり |
| 利益剰余金 | - |
価格・需給
| 12か月リターン | 22.5% |
|---|---|
| 3か月リターン | -26.1% |
| 12-1か月モメンタム | 41.0% |
| 6-1か月モメンタム | -12.1% |
| 1年ボラティリティ | 36.0% |
| 1年最大下落 | -36.0% |
| 52週高値から | -34.5% |
| 売買代金中央値 | 94.41億円 |
15点・非PBR内訳
15点スコア レーダーチャート
5/15各軸は上限点に対する達成率です。総合は15点、PBRを除いた確認用スコアは 5 点です。
| 評価項目 | 点数 | 達成率 |
|---|---|---|
| PBR割安度 | 0/3 | 0.0% |
| Piotroski財務改善 | 1/3 | 33.3% |
| Quality収益性 | 2/2 | 100.0% |
| 財務安全性 | 0.5/2 | 25.0% |
| 成長性 | 1/2 | 50.0% |
| NCAV・資産価値 | 0/1.5 | 0.0% |
| モメンタム・カタリスト | 0.5/1.5 | 33.3% |
| PBR割安度 | 0/3 |
|---|---|
| Piotroski財務改善 | 1/3 |
| Quality収益性 | 2/2 |
| 財務安全性 | 0.5/2 |
| 成長性 | 1/2 |
| NCAV・資産価値 | 0/1.5 |
| モメンタム・カタリスト | 0.5/1.5 |
| 非PBRスコア | 5 |
| Piotroski F-Score | 5 |
| 品質12点 | 5 |