TSE / プライム / 不動産業

トーセイ (8923)

AI専門家の最終見解: 見送り。根拠不足または反証優位のため、現時点では投資対象外。

評価D
専門家見解見送り
PBR1.54x
15点スコア6
非PBR6
モデル該当29
イベント0
将来展開S (9.3/10)
業界将来性S (10/10)
完成度S / 97.8

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投資判断（AI専門家統合）

財務、株価、モデル実績、開示イベント、専門家側の確認結果をAI総合評価としてまとめます。個別の売買や利益を保証するものではありません。

見送り

AI総合評価（総括）

現時点では監視寄りです。安さ、品質、成長、カタリストのどこが欠けているかを確認します。 現在候補モデルは29件重なっています（PBR系12件、成長系6件、品質系4件）。 該当モデル実績は年率中央値14.5%、最大19.1%です。 ただし参考最大下落は-35.0%まで見ます。 専門家統合は「見送り」、行動目安は「根拠不足または反証優位のため、現時点では投資対象外」です。

総括

PBRは1.54xで低PBR主因子としては弱く、成長・品質・還元モデル側の根拠が主になります。 スコア面は15点6/15、非PBR6で、PBR以外でも評価が厚い状態です。 特に成長性2/2が強いです。 弱い軸はPBR割安度0/3、Piotroski財務改善1/3です。 何をしている会社か: 売上は不動産再生事業（41%）・不動産開発事業（24%）・不動産賃貸事業（10%）が中心、利益は不動産再生事業（24%）・不動産開発事業（22%）・不動産ファンド・コンサルティング事業（21%）が主な稼ぎ頭です。 どこで利益が出ているか: 全社では黒字（売上 946.9億円、営業利益 223.4億円、純利益 147.5億円、営業利益率 23.6%）。 業績履歴は18年分あります、売上は期間累計で85.5%、直近EPS前年比は23.0%、直近売上前年比は15.2%。 会社予想・進捗では会社予想EPSは¥156.31です。 会社計画の具体文は折りたたみ内で確認します。 反証・注意点は品質注意フラグwarning、参考最大下落-35.0%です。 統計モデル実績は該当モデル29件、年率中央値14.5%、最大19.1%、参考最大下落-35.0%です。最大値は参考値として扱い、判断では中央値とモデル分布を優先します。 専門家統合では「見送り」、行動目安は「根拠不足または反証優位のため、現時点では投資対象外」です。AI専門家の最終見解は「見送り」です。PERは11.45倍で利益面でも割高ではない、EPS前年比23.0%、業績履歴18期を確認、現在候補モデル19件に該当は評価できます。一方で、PBR改善方針・自社株買い・上方修正などの明示カタリストが未確認、安全性の未確認項目が3件、品質注意フラグはwarning、該当モデル群の参考最大下落は-19.4%という反証・未確認事項があります。モデルの過去年率をこの銘柄の将来予測として使うことはできません。したがって現時点では投資対象から外し、反証が解消されるまで待つ判断です。 リターン評価は個別銘柄の予言ではなく、同条件モデルの統計として該当モデルの過去年率平均最大は19.1%、参考最大下落は-35.0%を使います。

参考数値・モデル件数・下落率を見る
参考年率19.1%該当モデルの過去年率平均の最大値
参考複利年率17.2%該当モデルの過去コホート複利年率の最大値
参考最大下落-35.0%該当モデルの年次系列で見た最大下落率
該当モデル29件複数条件に重なるほど根拠は厚いが、重複過多にも注意
開示イベント0件連携済みの開示イベント件数
直近12か月18.4%足元の株価方向

四季報風要約

取得済みデータだけから機械生成した確認用サマリーです。投資確認に必要な短文だけを先に出します。セグメント、会社予想、原文要約、未取得項目は通常は折りたたみます。

事業概要

  • 何をしている会社か: 売上は不動産再生事業（41%）・不動産開発事業（24%）・不動産賃貸事業（10%）が中心、利益は不動産再生事業（24%）・不動産開発事業（22%）・不動産ファンド・コンサルティング事業（21%）が主な稼ぎ頭です。
  • どこで利益が出ているか: 全社では黒字（売上 946.9億円、営業利益 223.4億円、純利益 147.5億円、営業利益率 23.6%）。
  • セグメント別の売上・利益: 業績推移内の円グラフと表で確認できます。何で売上を作り、何で利益を出しているかを分けて見ます。

投資観点

  • PBRは低PBRモデルの中核条件からは外れます（PBR 1.54x、PER 11.3x）。
  • 現在候補モデルに29件該当しています（15点 6、非PBR 6）。
  • 成長確認: EPS前年比 23.0%、売上前年比 15.2%、売上高 946.9億円。
  • 安全性確認: 自己資本比率 33.4%、営業CF -17.4億円。

注意点

  • 品質注意フラグ: warning。validation_warning_count=2; freshness=price_as_of=23d>7d; safety_unknown_count=3
  • 事業リスク: 主なリスク語: 市況 / 金利 / 災害 / 規制
  • 開示メモ: 訂正有報1件 / 臨時報告書5件
  • 想定リターン欄は該当モデルの過去年率平均であり、個別銘柄の将来予測ではありません（最大 19.1%）。

将来性

将来展開・会社計画S (9.3/10)
業界将来性S (10/10)
予想EPS¥156.31
予想成長複合9.7%
セグメント・会社予想・原文要約・未取得項目を開く

売上セグメント

  • 何をしている会社か: 売上は不動産再生事業（41%）・不動産開発事業（24%）・不動産賃貸事業（10%）が中心、利益は不動産再生事業（24%）・不動産開発事業（22%）・不動産ファンド・コンサルティング事業（21%）が主な稼ぎ頭です。

利益セグメント

  • セグメント別の売上・利益: 業績推移内の円グラフと表で確認できます。何で売上を作り、何で利益を出しているかを分けて見ます。

将来展開・会社計画

  • 予想EPSは¥156.31、予想PERは11.3xです。
  • 経営課題: ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞ 大方針 サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す 基本方針 サステナビリティ ・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進 ・グループの将来の成長に向けた施…

未取得・確認待ち

  • 会社概要テキストの一部項目が未取得です: segment_summary。
  • スコア計算上の不足詳細: other_comprehensive_income; retained_earnings; interest_bearing_debt; current_assets; current_liabilities; ncav; adjusted_ncav_per_share; ncav_ratio; has_pbr_improvement_plan; has_buyback; has_guidance_revision_up; has_medium_term_plan; has_tob_expectation; going_concern_note; audit_issue; delisting_risk
  • 月次、会社予想修正理由、取材コメントは未統合です。

将来展開・業界採点

将来展開・会社計画S (9.3/10)
経営者実績S (9.1/10)
代表者年齢-
交代リスク年齢未取得
業界将来性S (10/10)
同業社数126
将来テーマ海外展開 / 高付加価値化 / 新規事業・新製品 / DX・デジタル / 設備・生産能力 / 構造改革 / M&A・提携 / 資本効率・還元 / 脱炭素・環境

会社がやろうとしていること

  • 予想EPSは¥156.31、予想PERは11.3xです。
  • 経営課題: ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞ 大方針 サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す 基本方針 サステナビリティ ・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進 ・グループの将来の成長に向けた施…
  • 経営課題: 本計画では、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を強化し、各事業のサービス領域の拡大やグループ間シナジーの最大化によって、既存６事業のポートフォリオの進化と成長を目指します。
  • 経営課題: 初年度 2024年11月期 実績 ２年目 2025年11月期 実績 ３年目（最終年度） 2026年11月期 修正計画 連結売上高 821億円 946億円 1,229億円 連結税引前利益 173億円 206億円 220億円 ROE 13.9％ 15.3％ 14.0％ 安定事業比率 (営業利益ベース)…

経営者実績・継承

  • 代表者: 代表取締役社長 山口 誠一郎
  • 評価方針: 学歴ではなく、業績・資本効率・予想精度・株主還元の実績で見ます。
  • 経営実績: EPS3年CAGR 18.8%、売上前年比 15.2%、営業益前年比 20.8%、ROE 15.2%、営業CF -17.4億円。
  • 予想精度: 予想誤差10%以内率 100.0%、過大予想率 0.0%。
  • 年齢・在任期間: 未取得です。役員の状況テキストを追加抽出できれば、交代時期の評価精度を上げられます。
  • 継承準備: 後継者・指名委員会・人材育成などの記述があります。

ビジネスモデル変更・重点テーマ

  • 海外展開: (1) 会社の経営の基本方針 当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。
  • 高付加価値化: ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞ 大方針 サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す 基本方針 サステナビリティ ・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進 ・グループの将来の成長に向けた施…
  • 新規事業・新製品: 他方、人手不足などの構造的な要因も相まって今後も高止まりが継続するとみられている建築費動向や、中国との外交上の緊張が長期化した場合のインバウンド需要への影響は、不動産開発事業およびホテル事業の事業戦略において注視すべき課題だと捉えています。
  • DX・デジタル: ＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞ 大方針 サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す 基本方針 サステナビリティ ・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進 ・グループの将来の成長に向けた施…
  • 設備・生産能力: ３ 【設備の新設、除却等の計画】 該当事項はありません。

同業の業界将来性

  • 同業126社で比較
  • 売上成長中央値 12.0%
  • 営業益成長中央値 20.5%
  • EPS成長中央値 14.7%
  • ROE中央値 11.2%
  • 12か月株価中央値 5.0%

会社予想・進捗・予想精度

  • 会社公表予想（対象期末 2026-11-30）は2026-04-06時点です: 売上 1229.9億円 / 営業利益 246.1億円 / 純利益 151.6億円 / EPS ¥156.31 / 年配当 ¥55
  • 直近90日比較の会社予想修正は横ばいです（複合変化 0.0%）。
  • 会社予想と直近実績の比較は増益・成長予想です（複合成長 9.7%）。
  • 3Q 2025-10-06時点の業績進捗: 通期予想への進捗 94.4% / 前年同期比 19.8%
  • 過去5期分の予想精度を確認できます: 直近予想誤差中央値 1.3% / 誤差10%以内率 100.0% / 過大予想率 0.0%
会社予想対象期末2026-11-30
会社予想発表日2026-04-06
予想売上1229.9億円
予想営業利益246.1億円
予想純利益151.6億円
予想EPS¥156.31
予想年配当¥55
90日予想修正0.0%
期初からの予想修正0.0%
予想成長複合9.7%
四半期進捗94.4%
四半期前年比19.8%
予想精度履歴5期
直近予想誤差1.3%
誤差10%以内率100.0%
過大予想率0.0%
予想修正回数0

業績推移

最大24年分を表示します。EPSは折れ線、売上と営業利益は棒で表示します。 直近年度は売上 946.9億円、営業利益 223.4億円、EPS ¥152.18 です。

18年
売上(青棒) / 営業利益(緑棒) 売上 2008: 510.4億円営業利益 2008: 75.6億円売上 2009: 336.3億円営業利益 2009: 16.1億円売上 2010: 264.5億円営業利益 2010: 17.3億円売上 2011: 247.6億円営業利益 2011: 23.9億円売上 2012: 245.4億円営業利益 2012: 30.3億円売上 2013: 350.7億円営業利益 2013: 39.1億円売上 2014: 499.8億円営業利益 2014: 55.6億円売上 2015: 430.1億円営業利益 2015: 68.9億円売上 2016: 498.2億円営業利益 2016: 92.8億円売上 2017: 577.5億円営業利益 2017: 98.3億円売上 2018: 615.4億円営業利益 2018: 108.8億円売上 2019: 607.3億円営業利益 2019: 126.9億円売上 2020: 639.4億円営業利益 2020: 64.3億円売上 2021: 617.3億円営業利益 2021: 109.7億円売上 2022: 709.5億円営業利益 2022: 135.1億円売上 2023: 794.5億円営業利益 2023: 162.5億円売上 2024: 821.9億円営業利益 2024: 184.9億円売上 2025: 946.9億円営業利益 2025: 223.4億円 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025 EPS推移(茶折れ線、専用スケール) 上限 ¥10,571 / 下限 ¥-1,379 EPS 2008: ¥9,192EPS 2009: ¥285.38EPS 2010: ¥974.63EPS 2011: ¥1,646EPS 2012: ¥3,076EPS 2013: ¥42.99EPS 2014: ¥59.53EPS 2015: ¥85.66EPS 2016: ¥114.89EPS 2017: ¥127.48EPS 2018: ¥141.36EPS 2019: ¥176.4EPS 2020: ¥76.05EPS 2021: ¥142.56EPS 2022: ¥181.66EPS 2023: ¥219.74EPS 2024: ¥247.43EPS 2025: ¥152.18 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025
年度EPSEPS前年比
2008¥9,192-
2009¥285.38-96.9%
2010¥974.63241.5%
2011¥1,64668.9%
2012¥3,07686.9%
2013¥42.99-98.6%
2014¥59.5338.5%
2015¥85.6643.9%
2016¥114.8934.1%
2017¥127.4811.0%
2018¥141.3610.9%
2019¥176.424.8%
2020¥76.05-56.9%
2021¥142.5687.5%
2022¥181.6627.4%
2023¥219.7421.0%
2024¥247.4312.6%
2025¥152.18-38.5%

最新 売上セグメント

不動産再生事業 391.5億円 41.3%不動産開発事業 230.7億円 24.4%不動産賃貸事業 90.3億円 9.5%不動産ファンド・コンサルティング事業 89.3億円 9.4%不動産管理事業 73.8億円 7.8%ホテル事業 71.4億円 7.5%
不動産再生事業 41.3%不動産開発事業 24.4%不動産賃貸事業 9.5%不動産ファンド・コンサルティング事業 9.4%不動産管理事業 7.8%ホテル事業 7.5%
セグメント金額構成比
不動産再生事業391.5億円41.3%
不動産開発事業230.7億円24.4%
不動産賃貸事業90.3億円9.5%
不動産ファンド・コンサルティング事業89.3億円9.4%
不動産管理事業73.8億円7.8%
ホテル事業71.4億円7.5%

最新 利益セグメント

不動産再生事業 63.2億円 23.9%不動産開発事業 57.3億円 21.7%不動産賃貸事業 49.4億円 18.7%不動産ファンド・コンサルティング事業 54.7億円 20.7%不動産管理事業 11.7億円 4.4%ホテル事業 28.1億円 10.6%
不動産再生事業 23.9%不動産開発事業 21.7%不動産賃貸事業 18.7%不動産ファンド・コンサルティング事業 20.7%不動産管理事業 4.4%ホテル事業 10.6%
セグメント金額構成比
不動産再生事業63.2億円23.9%
不動産開発事業57.3億円21.7%
不動産賃貸事業49.4億円18.7%
不動産ファンド・コンサルティング事業54.7億円20.7%
不動産管理事業11.7億円4.4%
ホテル事業28.1億円10.6%
年度開示日売上営業利益純利益EPSBPS自己資本比率営業CFFCF配当
20252026-01-14946.9億円223.4億円147.5億円¥152.18¥1,06033.4%-17.4億円-52.3億円¥100
20242025-01-10821.9億円184.9億円119.8億円¥247.43¥1,86732.7%-130.4億円-186.5億円¥79
20232024-01-12794.5億円162.5億円105.1億円¥219.74¥1,69633.4%57.2億円-103.8億円¥66
20222023-01-12709.5億円135.1億円86.1億円¥181.66¥1,53034.3%-2.0億円-92.8億円¥51
20212022-01-12617.3億円109.7億円67.2億円¥142.56¥1,38033.8%9.7億円-144.7億円¥38
20202021-01-12639.4億円64.3億円36.0億円¥76.05¥1,25036.5%125.1億円84.5億円¥19
20192020-01-09607.3億円126.9億円84.5億円¥176.4¥1,22536.0%-38.0億円-59.3億円¥42
20182019-01-10615.4億円108.8億円68.5億円¥141.36¥1,07237.5%76.2億円-31.7億円¥30
20172018-01-10577.5億円98.3億円61.5億円¥127.48¥955.9937.7%70.9億円70.7億円¥25
20162017-01-11498.2億円92.8億円55.5億円¥114.89¥849.3533.8%-74.7億円-156.7億円¥22
20152016-01-13430.1億円68.9億円41.4億円¥85.66¥750.3238.9%-44.4億円-39.6億円¥16
20142015-01-14499.8億円55.6億円28.7億円¥59.53¥677.8240.5%3.4億円-25.3億円¥12
20132014-01-14350.7億円39.1億円20.0億円¥42.99¥623.4542.2%27.7億円18.3億円¥8
20122013-01-10245.4億円30.3億円14.1億円¥3,076¥57,24640.4%-10.1億円-9.9億円¥600
20112012-01-10247.6億円23.9億円7.5億円¥1,646¥54,67141.6%60.2億円59.0億円¥500
20102011-01-11264.5億円17.3億円4.2億円¥974.63¥53,53239.0%-16.2億円-18.0億円¥500
20092010-01-12336.3億円16.1億円1.1億円¥285.38¥56,15235.7%122.3億円126.2億円¥500
20082009-01-13510.4億円75.6億円34.6億円¥9,192¥58,08127.9%141.0億円150.6億円¥1,000

主要数値スナップショット

銘柄ページを開いて最初に見るための要約表です。各数値の意味と注意点を同じ行に置き、後続の詳細表へ掘れるようにしています。

項目値見方・注意
ページ完成度S / 97.8本文一部(8/9)
Forecast PER11.3xCalculated from company forecast EPS and price when available.
Forecast EPS¥156.31Shown when company forecast EPS is available; otherwise use actual EPS trend.
Actual growthEPS 23.0% / Sales 15.2% / OP 20.8%Latest year-on-year growth from financial history.
割安度1.54x低PBR主因子としては弱め。成長・品質モデル側の根拠を確認します。
実績PER11.6x実績利益に対する倍率。赤字・一過性利益では歪みます。
時価総額1707.3億円一定規模あり。流動性は相対的に確認しやすいです。
ROE15.2%資本効率の確認用。低PBRでは改善余地と持続性を分けて見ます。
EPS前年比23.0%足元の利益成長。単年度なので一過性に注意します。
EPS 3年CAGR18.8%3年間の複利EPS成長率。単年度の急増より継続性を確認します。
EPS連続増加5年利益が前年を上回った連続年数。短期の急増だけでなく継続性を見ます。
売上前年比15.2%数量・単価・事業拡大の入口確認。利益成長とセットで見ます。
営業CF-17.4億円黒字の質を確認。利益だけでなく現金化できているかを見ます。
FCF利回り-3.1%時価総額に対するフリーCF。高いほど現金創出力に対して株価が割安です。
営業CFマージン-1.8%売上を営業キャッシュへ変える力。利益率と併せて確認します。
アクルーアル比率5.6%利益と現金のずれ。一般に低い、またはマイナスほど利益の現金裏付けが強めです。
5年黒字率利益 100.0% / 営業CF 40.0% / FCF 0.0%利益・営業CF・FCFの5年黒字率。単年値より継続性を重視します。
自己資本比率33.4%安全性の入口。低すぎる場合は財務困窮リスクを優先確認します。
配当利回り3.1%株主還元の確認。減配余地と利益水準を併せて見ます。
株主還元利回り-94.5%配当 3.1% + 純自社株買い -100.2% + 増配あり。総還元の持続性も確認します。
該当モデル数29件複数モデルで重なっています。 該当モデルの過去年率平均最大は19.1%です。

適時開示・カタリスト

連携済みの開示イベントはまだこの銘柄にありません。PBR改善方針、自社株買い、増配、上方修正、中期計画などを確認できた場合は、次回生成時にここへ表示します。

基本・バリュエーション

株価¥1,760
株価基準日2026-08-03
時価総額1707.3億円
PBR1.54x
株主資本PBR1.54x
予想PER11.3x
実績PER11.6x
BPS¥1,146
NCAV倍率-
EV/EBIT代理15x

収益・成長

売上高946.9億円
営業利益223.4億円
純利益147.5億円
EPS¥152.18
EPS前年比23.0%
EPS 3年CAGR18.8%
EPS連続増加5年
売上前年比15.2%
営業利益前年比20.8%
ROE15.2%
ROA5.1%

安全性・キャッシュ

自己資本比率33.4%
営業CF-17.4億円
FCF-52.3億円
総資産3074.3億円
負債合計2045.9億円
有利子負債-
現金/時価総額23.2%
現金/総資産12.9%
FCF利回り-3.1%
営業CFマージン-1.8%
FCFマージン-5.5%
営業CF/純利益-11.8%
アクルーアル比率5.6%
5年利益黒字率100.0%
5年営業CF黒字率40.0%
5年FCF黒字率0.0%
5年営業利益率変動2.1%
負債自己資本比率184.0%
流動比率-
総資産回転率0.32回
自己資本前年比13.2%
大規模希薄化あり
利益剰余金-

価格・需給

12か月リターン18.4%
3か月リターン8.0%
12-1か月モメンタム25.5%
6-1か月モメンタム7.5%
1年ボラティリティ28.1%
1年最大下落-17.7%
52週高値から-5.6%
売買代金中央値4.65億円

15点・非PBR内訳

15点スコア レーダーチャート

6/15
PBR割安度0/3Piotroski財務改善1/3Quality収益性1.5/2財務安全性0.5/2成長性2/2NCAV・資産価値0/1.5モメンタム・カタリスト1/1.5

各軸は上限点に対する達成率です。総合は15点、PBRを除いた確認用スコアは 6 点です。

評価項目点数達成率
PBR割安度0/30.0%
Piotroski財務改善1/333.3%
Quality収益性1.5/275.0%
財務安全性0.5/225.0%
成長性2/2100.0%
NCAV・資産価値0/1.50.0%
モメンタム・カタリスト1/1.566.7%
PBR割安度0/3
Piotroski財務改善1/3
Quality収益性1.5/2
財務安全性0.5/2
成長性2/2
NCAV・資産価値0/1.5
モメンタム・カタリスト1/1.5
非PBRスコア6
Piotroski F-Score4
品質12点6